FAQ Immobilière

Trouvez sur cette page des réponses aux questions fréquentes liées à l’immobilier

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1. Comment louer un appartement à Genève ? 

Pour louer un appartement à Genève, commencez par consulter les portails immobiliers et les  sites des différentes régies. Mettez des alertes (homegate.ch, immobilier.ch). Pensez à regarder aussi les sites de petites annonces (anibis.ch, petitesannonces.ch, topannocnes.ch) pour les locataires sortants qui cherchent éventuellement un locataire repreneur. Ayez un dossier locataire prêt. Un dossier prêt contient au moins les documents suivants : vos 3 dernières fiches de salaire, un extrait du registre des poursuites, une copie de votre pièce d’identité et permis de séjour. Si le montant du loyer représente plus de 30% de votre revenu, il vous faudra probablement présenter un garant. Et donc avoir également un dossier prêt avec les mêmes documents pour ce garant. 

2. Comment trouver un locataire repreneur pour mon appartement ?

Tout d’abord, actionnez votre réseau. Ensuite, si besoin, passez une petite annonce. N’oubliez pas que vous devez présenter au moins une candidature d’un repreneur solvable (en termes de salaire et de poursuites), disposé à reprendre le bien aux mêmes conditions.

3. Comment résilier le bail avant son échéance ?

La première chose à faire est d’envoyer un courrier de résiliation à votre régie. Celui-ci doit être signé par tous les locataires indiqués sur le bail. De plus, il vous faut présenter au moins un repreneur solvable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. En pratique, il faut compter un délai minimum d’un mois, à partir du moment où le bailleur a reçu le dossier complet du candidat repreneur, et la résiliation est usuellement acceptée pour le 15 ou la fin d’un mois… A noter que le bailleur n’est pas obligé de conclure un bail avec le candidat que vous proposez et se réserve le droit de louer à quelqu’un d’autre. Mais le bailleur est tenu de vous libérer de vos obligations si vous présentez (au moins) une candidature appropriée.

4. Comment acheter un bien à Genève ?

Pour trouver un bien à acheter  (hors zone de développement) à Genève, le mieux est de suivre plusieurs pistes. Regardez régulièrement les annonces des régies ainsi que les petites annonces. Posez des alertes sur le site de plusieurs régies, ainsi que sur les portails homegate.ch et immobilier.ch par exemple. Déposez des demandes directement auprès des régies, en leur donnant l’ensemble de vos critères. 

5. Comment se porter candidat pour un bien en zone de développement ?

Les projets en zone de développement sont intéressants car les prix de vente sont contrôlés par l’Etat pendant 10 ans, donc souvent inférieurs au marché. Pour identifier ces projets, il vous faut en réalité identifier les zones de développement où de tels projets peuvent voir le jour. Puis, suivez les projets dans ces périmètres en consultant le site des autorisations de construire sur sadconsult. Soyez présent le plus tôt possible dans le processus. Dès que vous identifiez une demande d’autorisation en zone de développement, prenez contact avec le promoteur et faîtes-lui connaître votre intérêt pour un appartement dans son projet. Cela ne vous garantit pas l’attribution d’un bien mais cela vous donne de meilleures chances.

6. Comment se financer pour trouver un bien immobilier ?

Il est essentiel de connaître votre potentiel de financement au préalable, pour savoir quelle est votre capacité maximale d’endettement. Pour cela, il faut consulter votre banque, avec votre dossier financier. Sur la base de vos revenus et actifs, la banque pourra calculer le montant maximal d’un prêt immobilier qu’elle pourrait vous accorder. Cela vous permettra de savoir de quelle enveloppe vous bénéficiez pour l’achat d’un bien. Agir de la sorte permet une prise de décision plus rapide et peut s’avérer déterminant dans le cas d’un vendeur souhaitant vendre rapidement. A noter que les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement. Donc acquérir un bien avec 100% de fonds propres n’est pas forcément la solution financièrement la plus intéressante en Suisse.

7. Quel est le pourcentage de fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien ?

Le pourcentage de fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien est de minimum 20% de la valeur du bien. Tel est le cas si la banque évalue la valeur du bien à sa valeur vénale. Si la banque prend en compte une valeur inférieure du bien dans ses calculs de prêt, le cas échéant, l’acquéreur se doit de rajouter la différence en fonds propres. A noter qu’il vous faut rajouter les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les frais en cas de constitution de cédule hypothécaire ; ces frais doivent être financés par l’acquéreur sur ses fonds propres car ils ne sont pas financés par la banque. Compter  environ à 6% du prix de vente. 

8. Comment négocier le prix de vente ?

Chaque objet est unique et chaque négociation est différente. Mais il peut être utile, avant l’acquisition, de faire le tour de l’objet et des travaux à réaliser. Si ces derniers s’avèrent conséquents, vous aurez peut-être la possibilité d’influer sur le prix de vente.

9. Comment déduire de ses impôts les frais de travaux ?

Pour les travaux d’entretien, une liste des travaux fiscalement déductibles fait l’objet d’une mise à jour annuelle par l’administration fiscale. En effet, tous les travaux ne sont pas déductibles. A noter que les dépenses liées aux économies d’énergie sont quant à elles déductibles.

10. Comment placer des économies sur des placements immobiliers ?

Si votre épargne est insuffisante pour acheter un bien immobilier intégralement à votre nom, il existe d’autres solutions telles que les plateformes de crowdfunding, comme Foxstone ou Crowdhouse par exemple. Il s’agit de plateformes de financement participatif qui permettent d’investir dans l’immobilier avec une rentabilité très intéressante pour les épargnants, à partir de montants accessibles.

11. A combien s’élèvent les charges de chauffage d’un appartement ?

En moyenne, on retient un montant mensuel de CHF 40.—par pièce à titre d’acomptes de charges de chauffage et d’eau chaude pour un appartement standard Mais cela dépend beaucoup de l’immeuble et de son isolation.

12. Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative est la valeur fictive déterminée par l’administration fiscale pour les biens occupés en tant que propriétaire. Cette valeur repose sur l’idée que vous auriez théoriquement un revenu supplémentaire à disposition si vous louiez votre logement plutôt que de l’occuper. Cette valeur fictive vient s’ajouter aux revenus du contribuable puis est taxée en tant que telle. Cette valeur est déterminée selon un certain nombre de critères que vous retrouvez sur le formulaire ad hoc disponible sur le site de l’administration fiscale.